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Il mutuo fondiario

Con la locuzione “mutuo fondiario” si indica il finanziamento medio o lungo termine garantito da ipoteca immobiliare di primo grado concesso da un istituto di credito espressamente autorizzato in favore di un soggetto, allo scopo di consentire la costruzione o la ristrutturazione di un fabbricato. La somma oggetto del finanziamento non può eccedere una determinata percentuale rispetto al valore dell’immobile.

La grande rilevanza della fondiaretà del finanziamento è la c.d. “consolidazione” del credito della banca ipotecariamente garantito, ciò che si verifica in esito al decorso di dieci giorni a far tempo dalla data di iscrizione dell’ipoteca. Allo spirare di detto termine infatti la mancata proposizione di azioni esecutive, di iscrizioni pregiudizievoli e la persistenza in bonis del debitore rende il credito dell’istituto bancario insensibile all’eventuale proposizione di azione revocatoria fallimentare ex IV comma art. 67 l.f..

Si deve tuttavia segnalare che la giurisprudenza ha ripetutamente sanzionato il ricorso abusivo ed illecito al credito fondiario di molti istituti, che tentano di sfruttare la posizione assolutamente privilegiata che la fondiarità attribuisce, rispetto alla posizione di altri creditori, come accade nel caso in cui la banca che vanti cospicui crediti chirografari o garantiti “ordinariamente” addivenga alla stipulazione di un contratto di finanziamento fondiario allo scopo di munirsi della speciale tutela connessa alla natura dell’operazione fondiaria. Questa modalità operativa è stata censurata dalla giurisprudenza, dal punto di vista o dell’insussistenza in concreto dei requisiti della fondiarietà ovvero della natura simulata di essa (Cass. Civ. Sez. I, 2742/94; Cass. Civ. Sez. I, 12740/98; Tribunale di Milano 16/10/1995).

Tali operazioni sarebbero sostanzialmente contrarie al disposto dell’art. 1344 cod. civ., in quanto effettuate in frode alla legge, quali semplici espedienti per munirsi di una garanzia più forte, relativamente a crediti pregressi meno tutelati.

Alcune regole specifiche proprie della fondiarietà sono venute meno in seguito all’entrata in vigore del TUB (d. lgs. 385/1993), come quella di cui all’art. 20 del R.D. 16 luglio 1905 n. 646 in tema di rinnovazione di ipoteca (tuttavia applicabile, in forza della disciplina transitoria, ai procedimenti esecutivi in corso alla data della sua entrata in vigore), secondo la quale il creditore fondiario non può eseguire gli atti giudiziali, compresi quelli di rinnovazione delle ipoteche, nei confronti dell’originario debitore se i successori a titolo universale o particolare nel debito ipotecario provvedano alla notificazione “giudiziale” dell’atto di subentro nel possesso e godimento del fondo ipotecato. (secondo Cass. Civ. Sez. III, 15087/2021 la detta norma, pur se reputata eccezionale, è stata estensivamente applicata all’ipotesi in cui, in seguito al frazionamento del mutuo con alienazione dei lotti a terzi e correlativo accollo del debito ipotecario, l’istituto mutuante sia intervenuto nella procedura espropriativa in cui sono stati riversati gli atti di assegnazione con accollo).

Anche in tema di requisiti che contraddistinguono il mutuo fondiario, la giurisprudenza è intervenuta per definirne il perimetro applicativo: sicuramente la durata media o lunga dell’ammortamento ed all’iscrizione ipotecaria di primo grado. In particolare, non sembra che la legge attribuisca all’impiego delle somme mutuate (le quali sono ordinariamente impiegate per la realizzazione o la ristrutturazione edilizia) una rilevanza tale da far assurgere al finanziamento fondiario la qualificazione di mutuo di scopo (Cass. Civ. Sez. I, 317/01), a meno che venga specificamente convenuto tra le parti un determinato utilizzo dei fondi, in difetto di che la somma riveniente dal prestito può essere liberamente utilizzata (es. anche per ripianare precedenti passività del mutuatario: Cass. Civ., Sez. III, 19282/2014). Si è ipotizzata fin anche la legittimità della fruizione delle somme per ripianare, per lo meno in parte, un debito altrui (Tribunale di Chieti, sez. dist. Ortona, n. 219/2017). Neppure sembra richiesta la contestualità tra stipulazione del contratto di finanziamento e iscrizione dell’ipoteca a garanzia, come può accadere quando l’ipoteca venga nuovamente iscritta sullo stesso bene per la stessa causale (Cass. Civ. Sez. I, 219/2020).